Loma-asunnon lyhytaikainen vuokraus verottajan näkökulmasta

Oletko vuokraamassa tai harkinnut vuokraavasi vapaa-ajan asuntoasi Hangossa lyhytaikaisesti? Lue tästä verottajan ohjeet siitä, mitkä kulut ovat vähennyskelpoisia ja mitkä eivät. Ohjeet koskevat yksityishenkilön verotusta.

Loma-asuntoja vuokrataan yleensä lyhytaikaisesti ja eri vuokralaisille. Vuokrausten lisäksi asuntoa käytetään myös itse. Sesongin ulkopuolella asunto voi olla pitkäänkin tyhjillään, mutta kulut juoksevat silti. Saako näitä kuluja vähentää vuokratuloista?

Verottajan näkökulmasta merkittävää on sillä, onko kyseessä loma-asunnon satunnainen ja vähäinen vuokraaminen vaiko tulonhankkimistoiminnaksi katsottava vuokraaminen. Ensimmäisessä tapauksessa vuokratulosta voi vähentää vain vuokra-aikaan kohdistuvat kulut. Mutta jos toiminta on verottajan silmissä tulonhankkimista, kustannusten jakoa arvioidaan toisin.

Yksittäisen loma-asunnon satunnainen ja vähäinen vuokraus

Jos olet ostanut ensisijaisesti omaan käyttöösi loma-asunnon, siihen kohdistuvat kulut ovat normaaleja elantomenoja eli vähennyskelvottomia. Jos vuokraat asuntoa silloin tällöin ja saat siitä vuokratuloa, vuokraamisen katsotaan tapahtuvan kohteesta aiheutuvien kustannusten kattamiseksi – ei siis tuloverolain tarkoittamassa tulonhankkimistarkoituksessa. Verottaja tulkitsee helposti, että myös ne viikot, jolloin asunto on kokonaan käyttämättä, ovat olleet yksityiskäytössä, etenkin jos sinulla ei ole näyttöä siitä, että olet yrittänyt tosiallisesti vuokrata asuntoa myös tuolloin.

Näissä tapauksissa vähennyskelpoisia kuluja ovat vain vuokra-aikaan kohdistuvat juoksevat kulut sekä loma-asunnon yleiskulut kuten vakuutusmaksut ja vuosikorjaukset vuokralla oloaikaa vastaavalta osalta. Pelkkään vuokraustoimintaan kohdistuvat kulut kuten vuokravälityspalkkiot ovat kokonaan vähennyskelpoisia.

Loma-asunnon vuokraaminen tulonhankkimistarkoituksessa

Milloin loma-asunnon vuokraaminen sitten muuttuu vähäisestä ja satunnaisesta vuokraamisesta tulonhankkimistoiminnaksi? Loma-asunnon pääasiallista tulonhankkimiskäyttöä arvioidessa huomioidaan mm.

  1. Onko asunto ollut enemmän vuokrattuna kuin omassa käytössä?
  2. Onko tosiallinen vuokraus vähäistä?
  3. Onko verovelvollinen antanut asunnon jatkuvasta vuokraamisesta selvityksen?

Verovelvollisen on pystyttävä osoittamaan, miten loma-asunnon jatkuva vuokraustoiminta on järjestetty. Onko asunnosta tehty vuokravälityssopimus jonkin vuokra- tai majoitusvälitysliikkeen taikka muun paikallisen välityspalvelun tarjoajan kanssa? Asuntoa voi myös tarjota jatkuvasti vuokralle internet-sivujen kautta tai lehti-ilmoituksilla. Verovelvollisen on myös selvitettävä loma-asunnon todelliset vuokrauspäivät ja päivät, jolloin asunto on ollut omassa käytössä.

Verottaja tarkastelee loma-asunnon vuokraamisen pääasiallista tulonhankkimistarkoitusta verovuosikohtaisesti. Jos edeltävät ja seuraavat verovuodet poikkeavat jostain syystä selvästi tarkastelevana olevasta verovuodesta, verottaja voi huomioida nämäkin.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisussa KHO 2017:131 verovelvollinen oli hankkinut hiihtokeskuksen lähellä olevan loma-asunnon alunperin itselleen. Usen vuoden jälkeen hän oli antanut huoneiston ammattimaiselle välittäjälle lyhytaikaiseen vuokraukseen välittäjän varausjärjestelmän kautta. Omistaja joutui myös itse käyttämään samaa varausjärjestelmää varatessaan huoneiston omaan käyttöönsä. Yhteensä hän käytti huoneistoa itse vuoden aikana 70 vuorokautta ja välittäjä vuokrasi sitä muille 105 vuorokautta. Muun ajan vuodesta asunto oli ollut tyhjillään.

KHO totesi, että sillä ei ollut merkitystä, että omistaja oli alunperin hankkinut lomahuoneiston omaan käyttöönsä, vaan arvioi sen käyttöä kyseisenä verovuonna. KHO katsoi, että loma-asuntoa oli käytetty tuolloin pääasiassa tulonhankkimistoiminnassa. Vuokratulojen vähennykseksi luettiin siis sekä vuokralle annettujen päivien vastaava osa asuntoon kohdistuvista kuluista että myös se osa, joka vastasi niitä päiviä, jolloin asunto oli ollut verovuoden aikana tyhjillään.

Jos omistat ja vuokraat useampaa kuin yhtä loma-asuntoa, tilanne arvioidaan lähtökohtaisesti samoin kuin yksittäisen loma-asunnon vuokrauksessa. Usein kuitenkin tällöin on kyse aidosta tulonhankkimistoiminnasta ja vähennykset sen mukaiset.

Lähde: vero.fi

 

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *